Was ist beim Hotelverkauf zu berücksichtigen? Wichtige Tipps, Ablauf & Steuern
Wenn man die Aufgabe seines Hotelbetriebs anstrebt, muss dies ausreichend geplant werden. Hoteliers werden im Rahmen des Hotelverkaufs mit vielen ungeklärten Fragen konfrontiert.
Sollte man das Hotel tatsächlich verkaufen oder doch lieber verpachten? Wann ist der richtige Zeitpunkt für einen Hotelverkauf? Wie läuft der Verkauf eines Hotels ab und was sind die Vorteile eines Hotelmaklers? Welche Steuern fallen beim Hotelverkauf an? All diese Fragen klären wir in diesem Beitrag.
Das Wichtigste in Kürze
➤ Der Verkauf eines Hotels ist eine komplexe Angelegenheit und zieht sich nicht selten über mehrere Jahre hinweg.
➤ Die Alternative zum Hotelverkauf ist die Verpachtung.
➤ Ein Hotel verkauft sich am besten im laufenden Betrieb.
➤ Der richtige Verkaufszeitpunkt sowie eine professionelle Begleitung durch einen Makler wie den Hotelmakler FREITAG® in München sind entscheidend für den Erfolg des Hotelverkaufs.
Hotel verkaufen oder verpachten?
Viele Hoteliers sind sich bei einer angestrebten Aufgabe des Hotelbetriebs nicht sicher, ob sie die Hotelimmobilie verkaufen oder verpachten sollen. Grundsätzlich können beide Möglichkeiten durchaus rentabel sein. Möchte man sich vollständig aus dem Hotelgewerbe zurückziehen, steht möglicherweise die Option des Hotelverkaufs im Vordergrund. Auf diese Weise kann das gesamte gebundene Vermögen aus der Immobilie als Kapital für weitere Projekte oder den Ruhestand genutzt werden.
Ein Pachtvertrag hingegen kann eine gute Möglichkeit sein, um weiterhin im Geschäft zu bleiben. Darüber hinaus bietet die Verpachtung den Vorteil, dass man regelmäßige Pachteinnahmen erhält. Welche Option letztlich die richtige ist, hängt von den individuellen Umständen, Wünschen und Bedürfnissen ab.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Hotelverkauf?
Der Verkauf eines Hotels kann viele Gründe haben. Entweder finden Hoteliers keinen geeigneten Nachfolger für den Hotelbetrieb oder sie möchten sich in den wohlverdienten Ruhestand verabschieden. Unabhängig davon, aus welchen Beweggründen heraus ein Hotelverkauf erfolgt, ist der optimale Verkaufszeitpunkt entscheidend für den Erfolg.
Um den richtigen Zeitpunkt für den Hotelverkauf abzupassen, müssen nicht nur die persönlichen Umstände des Hotelverkäufers berücksichtigt werden, sondern auch die aktuelle wirtschaftliche Lage.
Grundsätzlich sprechen folgende Faktoren für einen guten Verkaufszeitpunkt:
✔ positive Bilanzen
✔ niedrige Finanzierungszinsen
✔ steigende Nachfrage nach Unterkünften in der Region
Häufig wird als idealer Zeitpunkt für den Hotelverkauf der Frühling nach einem erfolgreichen Geschäftsjahr benannt. Eine pauschale Antwort auf diese Frage gibt es jedoch nicht.
Hotelverkauf: der Ablauf
Da der Verkauf einer Hotelimmobilie sehr komplex ist und bis zu fünf Jahre in Anspruch nehmen kann, muss dieser ausreichend geplant sein. Sowohl die bürokratischen Vorbereitungen als auch die optimale Vermarktung des Hotels sind ausschlaggebend für einen erfolgreichen Hotelverkauf
1. Zusammenstellen der Unterlagen
Das Zusammenstellen der wichtigen Unterlagen ist beim Verkauf einer Hotelimmobilie maßgeblich. Diese Dokumente sind nicht nur für das Verfassen des Exposés von Bedeutung, sondern dienen auch als Grundlage für die Bewertung des Hotels. Grundsätzlich werden unter anderem folgende Unterlagen für den Hotelverkauf benötigt:
● aktueller Grundbuchauszug
● Gebäudeangaben (Baupläne im Maßstab 1:100, Grundriss, Angaben zur Nutzfläche)
● Bebauungsplan
● Auszug aus der Flurkarte
● Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
● Energieausweis
● Nebenkostenabrechnungen
● Aufstellung der Betriebskosten
● Angaben zu Instandhaltungen, Modernisierungen und Umbaumaßnahmen
● bestehende Miet- oder Pachtverträge
2. Bewertung der Hotelimmobilie
Die Bewertung einer Hotelimmobilie erfolgt nicht ausschließlich auf Grundlage des reinen Immobilienwertes. Darüber hinaus spielen auch betriebliche Faktoren eine wichtige Rolle – etwa die Auslastung und die Betriebsführung –, denn die Berechnung des Immobilienwertes richtet sich nach dem Ertragswertverfahren.
Überdies sind für die Wertermittlung durch einen Gutachter folgende Aspekte entscheidend:
● Baujahr und Zustand
● Lage
● Größe
● Höhe der Einnahmen aus Miete oder Pacht
● geltende rechtliche Vorschriften
● laufender Betrieb oder leer stehendes Hotel
3. Definition der Zielgruppe
Je nach Art des Hotelgewerbes kann auch die Zielgruppe potenzieller Kaufinteressenten variieren. Kleinere, privat geführte Unterkünfte kommen etwa für Privatinvestoren infrage, wohingegen an größeren Hotels Hotelketten Interesse haben können.
Die genaue Definition der Zielgruppe ist maßgeblich für die optimale Vermarktung der Hotelimmobilie, um ein bestmögliches Verkaufsergebnis zu erzielen.
4. Vermarktung
Sobald jegliche Vorbereitungen getroffen sind, kann die Vermarktung der Hotelimmobilie in Angriff genommen werden. Sollte man einen erfahrenen Hotelmakler für den Verkauf des Hotelgewerbes beauftragt haben, kümmert dieser sich um alle notwendigen Vorkehrungen.
Mithilfe der Maklerexpertise kann ein ansprechendes und aussagekräftiges Exposé erstellt und das Hotel optimal und zielgruppengerichtet vermarktet werden.
5. Verkaufsabschluss
Wenn sich geeignete Kaufinteressenten für das Hotel gefunden haben, kann der Verkauf der Immobilie durch einen notariellen Kaufvertrag abgeschlossen werden. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass Hoteliers verschiedene Verkaufsoptionen haben.
Zum einen besteht die Möglichkeit eines „Asset Deals“, zum anderen ist ein „Share Deal“ möglich. Welche Variante am besten geeignet ist, kann von einem erfahrenen Hotelmakler bewertet werden.
Welche Vorteile bietet der Verkauf über einen Hotelmakler?
In einigen Fällen setzen Hoteliers auf einen Privatverkauf ihrer Hotelimmobilie, statt die jahrelange Expertise eines Hotelmaklers in Anspruch zu nehmen. Jedoch sollte man bedenken, dass die Vorbereitungen des Verkaufs sehr viel Zeit und Mühen kosten. Durch die Beauftragung eines Hotelmaklers kann dieser Eigenaufwand erheblich gesenkt werden.
Darüber hinaus bietet ein Hotelverkauf über einen Makler weitere Vorteile:
✔ Umfangreiche Erfahrung und fachliche Kompetenz: Überzogene Kaufpreisvorstellungen oder gar ein zu niedrig angesetzter Kaufpreis können durch die jahrelange Expertise eines Hotelmaklers verhindert werden. Dieser kann den Wert einer Hotelimmobilie sowie deren Erträge zuverlässig prognostizieren und somit eine fundierte Wertermittlung bieten.
✔ Großes Netzwerk an Kaufinteressenten: Ein Hotelmakler verfügt über ein großes Netzwerk an potenziellen Kaufinteressenten und weiß, wie man diese geschickt erreichen kann. Außerdem sorgt er für eine ideale Präsentation der Hotelimmobilie, sodass mögliche Investoren auf das Objekt aufmerksam werden.
✔ Verhandlungsgeschick und Kontakte: Weitere nützliche Kontakte – etwa spezialisierte Vertragsanwälte oder bestimmte Kreditinstitute – können den Verkauf eines Hotels über einen erfahrenen Makler zusätzlich erleichtern oder gar beschleunigen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf eines Hotels an?
Die Besteuerung eines Hotelverkaufs ist ebenso komplex wie die Veräußerung der Gewerbeimmobilie selbst. Die steuerlichen Richtlinien unterscheiden in diesem Fall zwischen den unterschiedlichen Rechtsformen.
So unterliegen Hotels in Form einer GmbH der unbeschränkten Körperschaftssteuerpflicht. Ein Einzelunternehmer hingegen wird bei einem Hotelverkauf mit seinem persönlichen Steuersatz besteuert.
Darüber hinaus kann die Zahlung der Spekulationssteuer anfallen, sofern die Hotelimmobilie innerhalb eines Eigentumszeitraums von weniger als zehn Jahren gewinnbringend verkauft wird.
Sollte ein Hotelier mehr als drei Hotelimmobilien innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren veräußern, kann zusätzlich die Gewerbesteuer fällig werden.
Fazit – erfolgreicher Hotelverkauf durch professionelle Unterstützung
Unabhängig davon, welche Gründe einen Hotelier zum Verkauf seiner Hotelimmobilie bewegen, muss dieses Vorhaben sowohl gewissenhaft als auch zeitnah umgesetzt werden, um den idealen Verkaufszeitpunkt nicht zu verpassen.
Die Hinzuziehung eines Hotelmaklers sorgt darüber hinaus für einen optimalen Gewinn aus der Hotelimmobilie, sodass der Verkauf ein voller Erfolg wird.
Quellen:
https://www.ksk-suedholstein.de/hotelverkauf/
https://www.immoverkauf24.de/immobilienverkauf/verkauf-kapitalanlage/gewerbe-verkaufen/hotel-verkaufen/
https://www.immobilienscout24.de/wissen/verkaufen/hotel-verkaufen.html
https://extrajournal.net/2018/03/15/hotel-verkauf-so-wirkt-die-rechtsform-auf-die-steuer/
https://happyhotel.io/lexikon/hotel-kaufen/#faktoren-hotel-kauf
Quelle: Redaktionsbeitrag
Bild: pixabay
